Zitting van 17 februari 2020
VERKOOP PERCEEL BOUWENSTRAAT LINT. GOEDKEURING.
MOTIVERING
Feiten en context
OCMW Lier is eigenaar van twee percelen gelegen aan de Bouwenstraat te Lint die ten kadaster gekend zijn als Lint eerste afdeling, sectie D, nr. 442/A en nr 442/02. Momenteel wordt het perceel nr 442/A deels verhuurd en deels verpacht. Het perceel nr 442/02 wordt niet verhuurd of verpacht.
Beide percelen zijn conform het gewestplan bestemd als agrarisch gebied.
Een kandidaat-koper deed een bod van 11 euro per m² voor het perceel nr. 442/A en een deel van het perceel nr 442/02 onder de gebruikelijke opschortende voorwaarden van het bekomen van stedenbouwkundige inlichtingen waaruit blijkt dat er geen stedenbouwkundig misdrijf op het eigendom rust of andere belastende elementen blijken, dat er geen bodemproblematiek op het eigendom rust en er een blanco bodemattest wordt afgeleverd, en alle andere gebruikelijke voorwaarden, zoals deze tussen partijen in een compromis of belofte zullen worden vastgelegd. Conform het schattingsverslag van beëdigd landmeter Paul Verhaert hebben beide perceel een gecombineerde oppervlakte van 18.469 m². Hierdoor komt het bod van de kandidaat-koper neer op 203.159 euro.
Dit bod werd op het patrimoniumoverleg besproken. Het patrimoniumoverleg adviseerde om het perceel te verkopen in de huidige toestand; zijnde deels verpacht en deels verhuurd. Dit voorstel werd voorgelegd aan de kandidaat-koper. Per mail bevestigde zij dat ze bereid zijn om de percelen te kopen, wanneer deze nog belast zijn met de pacht en huur.
Beëdigd landmeter Paul Verhaert kende de percelen een waarde toe van 110.000 euro. Hij maakte tevens een opmetingsplan op en vroeg de prekadastratie aan voor het perceel nr 442/02, daar slechts een deel hiervan zal verkocht worden (namelijk het deel dat voor het perceel nr 442/A ligt). Deze documenten worden tevens als bijlage toegevoegd.
Daar het bod van de kandidaat-koper (203.159 euro) hoger is dan de geschatte waarde van 110.000 euro, is het gerechtvaardigd om de percelen te verkopen. Echter, daar de gemeente een openbaar bestuur is zij gehouden om een marktbevraging uit te voeren. Er kan dus geen onderhandse verkoop plaatsvinden tussen het OCMW en de kandidaat-koper, voordat de markt wordt geraadpleegd. Indien na de marktbevraging blijkt dat er geen geïnteresseerde kopers zijn die meer bieden dan 203.159 euro, kunnen de onroerende goederen verkocht worden aan de kandidaat-koper. Immers, het geboden bedrag overschrijdt ruimschoots de geschatte waarde van 110.000 euro.
Juridische grond
Bevoegdheid
De verkoop van onroerende goederen is een daad van beschikking en behoort in principe tot de bevoegdheid van de gemeente- en ocmw-raad (artikel 41, tweede lid, 11° Decreet lokaal bestuur).
Procedure
Voortaan biedt artikel 293 DLB een duidelijke rechtsgrond voor de vervreemding van onroerende goederen door openbare besturen.
Artikel 293 van het DLB bepaalt immers het volgende: "onroerende goederen van de gemeente en van de autonome gemeentebedrijven worden altijd vervreemd volgens de principes van mededinging en transparantie, behalve als er een motivering wordt gegeven voor een afwijking daarvan.
Het eerste lid is van toepassing op het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn, met dien verstande dat "de gemeente" wordt gelezen als "het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn" en "de autonome gemeentebedrijven" wordt gelezen als "de verenigingen opgericht overeenkomstig deel 3, titel 4, hoofdstuk 2 en 3"."
Dit artikel bevestigt dat de verkoopprocedures moeten voldoen aan de beginselen van mededinging en transparantie. Daarnaast bevat het ook de mogelijkheid om af te wijken van deze algemene principes, mits deze afwijking uitdrukkelijk gemotiveerd wordt.
Het decreet legt dus geen specifieke procedure op. Het bepaalt enkel dat de procedure transparant moet zijn en dat de mededinging gegarandeerd moet worden.
Dit wordt ook bevestigt door de memorie van toelichting. Deze verduidelijkt dat het bestuur kiest welke procedure het meest voordelig is en leidt tot het verkrijgen van de beste prijs met de minste kosten, rekening houdend met de beginselen van transparantie en mededinging.
Verder is er nog de omzendbrief KB/ABB 2019/3 aangaande transacties van onroerende goederen door lokale besturen en provinciale besturen en door besturen van erkende erediensten. De omzendbrief bevat richtlijnen over de procedures die het bestuur moet volgen in het kader van het beschikking en beheer van haar patrimonium. Er moet een geldig en recent schattingsverslag voorhanden zijn, voorafgaand aan de vervreemding van het goed. Dit betekent dat het schattingsverslag maximaal 2 jaar oud mag zijn. Voor onroerende transacties moet ook de markt geraadpleegd worden. Elke mogelijk geïnteresseerde moet de kans krijgen om mee te dingen. Een procedure met voldoende openbaarheid, transparantie en voldoende en gepaste publiciteit om de mogelijk geïnteresseerden te bereiken, is de beste garantie voor het verkrijgen van een goede prijs; het is volgens dezelfde omzendbrief de werkwijze die het best het algemeen belang dient, temeer omdat de individuele begunstiging bij een dergelijke procedure weinig kansen krijgt. Echter, onderhandse verkopen met voldoende publiciteit, transparantie en mededinging beantwoorden ook aan de voormelde criteria. Alleen om redenen van algemeen belang kan worden aanvaard dat de transactie zonder concurrentie verloopt; dit moet het bestuur door middel van een bijzondere motivering aantonen.
Conclusie
Het decreet Lokaal Bestuur en de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 stellen als beginsel voorop dat bij elke onroerende vervreemding de openbare verkoop de algemene regel moet zijn en de onderhandse verkoop een uitzondering moet blijven. Als algemeen principe van goed bestuur geldt immers dat om de hoogste opbrengst te garanderen de verkoop openbaar moet zijn, tenzij mits uitdrukkelijke motivering en rekening houdend met het transparantie- en mededingingsbeginsel hiervan kan afgeweken worden.
Adviezen
De dienst vastgoed verleent positief advies voor de verkoop van de percelen.
Het patrimoniumoverleg adviseert om de percelen te verkopen zoals zij zich in de huidige toestand bevindt, namelijk deels verpacht en deels verhuurd.
Argumentatie
Procedure
Voortaan biedt artikel 293 DLB een duidelijke rechtsgrond voor de vervreemding van onroerende goederen door openbare besturen.
Artikel 293 van het DLB bepaalt immers het volgende: "onroerende goederen van de gemeente en van de autonome gemeentebedrijven worden altijd vervreemd volgens de principes van mededinging en transparantie, behalve als er een motivering wordt gegeven voor een afwijking daarvan.
Het eerste lid is van toepassing op het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn, met dien verstande dat "de gemeente" wordt gelezen als "het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn" en "de autonome gemeentebedrijven" wordt gelezen als "de verenigingen opgericht overeenkomstig deel 3, titel 4, hoofdstuk 2 en 3"."
Dit artikel bevestigt dat de verkoopprocedures moeten voldoen aan de beginselen van mededinging en transparantie. Daarnaast bevat het ook de mogelijkheid om af te wijken van deze algemene principes, mits deze afwijking uitdrukkelijk gemotiveerd wordt.
Het decreet legt dus geen specifieke procedure op. Het bepaalt enkel dat de procedure transparant moet zijn en dat de mededinging gegarandeerd moet worden.
Dit wordt ook bevestigt door de memorie van toelichting. Deze verduidelijkt dat het bestuur kiest welke procedure het meest voordelig is en leidt tot het verkrijgen van de beste prijs met de minste kosten, rekening houdend met de beginselen van transparantie en mededinging.
Verder is er nog de omzendbrief KB/ABB 2019/3 aangaande transacties van onroerende goederen door lokale besturen en provinciale besturen en door besturen van erkende erediensten. De omzendbrief bevat richtlijnen over de procedures die het bestuur moet volgen in het kader van het beschikking en beheer van haar patrimonium. Er moet een geldig en recent schattingsverslag voorhanden zijn, voorafgaand aan de vervreemding van het goed. Dit betekent dat het schattingsverslag maximaal 2 jaar oud mag zijn. Voor onroerende transacties moet ook de markt geraadpleegd worden. Elke mogelijk geïnteresseerde moet de kans krijgen om mee te dingen. Een procedure met voldoende openbaarheid, transparantie en voldoende en gepaste publiciteit om de mogelijk geïnteresseerden te bereiken, is de beste garantie voor het verkrijgen van een goede prijs; het is volgens dezelfde omzendbrief de werkwijze die het best het algemeen belang dient, temeer omdat de individuele begunstiging bij een dergelijke procedure weinig kansen krijgt. Echter, onderhandse verkopen met voldoende publiciteit, transparantie en mededinging beantwoorden ook aan de voormelde criteria. Alleen om redenen van algemeen belang kan worden aanvaard dat de transactie zonder concurrentie verloopt; dit moet het bestuur door middel van een bijzondere motivering aantonen.
Conclusie
Het decreet Lokaal Bestuur en de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 stellen als beginsel voorop dat bij elke onroerende vervreemding de openbare verkoop de algemene regel moet zijn en de onderhandse verkoop een uitzondering moet blijven. Als algemeen principe van goed bestuur geldt immers dat om de hoogste opbrengst te garanderen de verkoop openbaar moet zijn, tenzij mits uitdrukkelijke motivering en rekening houdend met het transparantie- en mededingingsbeginsel hiervan kan afgeweken worden.
Toepassing op deze verkoop
Er wordt voorgesteld om de onroerend goederen te verkopen via Biddit.
Biddit is een online biedingsplatform georganiseerd door de kamer van notarissen. Het is vergelijkbaar met een klassieke openbare verkoop, alleen gebeurt het online. Het onroerend goed wordt gedurende vier weken tegen een instelprijs op het online platform gepubliceerd.
Gedurende deze publiciteitstermijn kan er nog niet geboden worden op de onroerende goederen. Kandidaat-kopers kunnen de onroerende goederen tijdens deze periode bezichtigen.
Nadat deze termijn afgelopen is, begint een nieuwe termijn te lopen, namelijk de biedingstermijn. Deze termijn is beperkt tot 8 kalenderdagen. Gedurende deze periode kan elke geïnteresseerde koper online een bod uitbrengen. Als er nog een bod wordt gedaan in de laatste 5 minuten van de biedingstermijn, wordt de termijn met 5 minuten verlengd. Dit proces blijft zich herhalen totdat er een definitief bod is.
Zodra er een definitief bod is dat hoger of gelijk is aan de instelprijs, heeft de verkoper 10 dagen de tijd om de onroerende goederen toe te wijzen aan de koper. Aangezien de toewijzingsperiode zeer kort is, is het niet mogelijk om het definitieve bod voor te leggen aan de OCMW-raad (tenzij de verkopen zo georganiseerd worden dat er een OCMW-raad valt in de biedingsperiode). Er werd advies gevraagd aan een notaris om te bepalen wat een correcte werkwijze zou zijn. Daarnaast werden er ook inlichtingen ingewonnen bij de stad Mechelen die ook plant om verkopen uit te voeren via Biddit. Beiden meldden dat er vooraf door de gemeente- of OCMW-raad een beslissing tot verkoop wordt genomen, waarin de instelprijs wordt vastgelegd. Vervolgens wordt het onroerend goed te koop aangeboden.
Zodra de instelprijs gehaald is, is de verkoop rond. Wanneer de instelprijs niet gehaald wordt, gaat de verkoop niet door.
Het definitieve bod wordt niet voorgelegd aan de gemeente- of OCMW-raad om er een beslissing over te nemen. Achteraf kan de verkoop wel ter kennisgeving worden voorgelegd aan de gemeente- of OCMW-raad.
Daarom wordt dit dossier doorverzonden naar de OCMW-raad om de instelprijs vast te leggen op het geboden bedrag. Daar de geboden koopprijs 203.159 euro bedraagt, moet de instelprijs hoger zijn. de OCMW-raad stelt voor om de instelprijs vast te leggen op 203.160 euro (één euro hoger dan het bod van de kandidaat-koper; dit om te vermijden dat er op het einde van de rit hetzelfde bedrag wordt geboden als de kandidaat-koper).
Een verkoop via het online biedingsplatform Biddit voldoet aan de vereisten van het Decreet Lokaal bestuur en de omzendbrief KB/ABB 2019/3. Immers, de verkoop wordt gedurende 4 weken gepubliceerd om zoveel mogelijk geïnteresseerde kopers te bereiken. Dit garandeert dat dat een zo hoog mogelijke opbrengst wordt bereikt. Bijgevolg is er voldaan aan het mededingingsbeginsel en het transparantiebeginsel.
Het organiseren van een verkoop via Biddit is dus een verkoopprocedure die voldoet aan de principes van het Decreet Lokaal bestuur en de omzendbrief KB/ABB 2019/3 en kan dus in dit geval toegepast worden.
Fases
1. Beslissing tot verkoop door OCMW-raad
2. Aanbieden aan de Vlaamse Grondenbank voor het recht van voorkeur, aangezien de percelen gelegen zijn in agrarisch gebied. Aangezien het perceel in deze categorie van gebied gesitueerd is, dient het te worden aangeboden aan de Vlaamse Grondenbank. Immers, de Vlaamse Grondenbank heeft een recht van voorkeur. Een recht van voorkeur houdt in dat de Vlaamse Grondenbank een goed met voorrang op andere personen kan kopen wanneer de eigenaar zijn voornemen tot verkopen kenbaar maakt. Bij het recht van voorkeur moet de eigenaar het goed aanbieden aan de houder van het recht, zodra hij beslist om het te verkopen. Pas daarna kan hij het goed op de vrije markt aanbieden. De Vlaamse Grondenbank heeft twee maanden de tijd om het recht van voorkeur uit te oefenen. Indien zij het aanbod niet aanvaardt binnen die termijn, kan het goed vrij verkocht worden aan een derde over een periode van één jaar vanaf de datum van de aangetekende zending. Na verloop van die eenjarige periode moet het goed opnieuw aangeboden worden aan de Vlaamse Grondenbank, alvorens men kan overgaan tot de verkoop ervan.
3. Verkoop via Biddit:
• indien er geen hoger bedrag wordt geboden, wordt het goed verkocht aan de kandidaat-koper.
• indien er wel een hoger bedrag wordt geboden, wordt het goed verkocht aan de hoogste bieder.
Stemming
27 stemmen voor: Frank Boogaerts, Marleen Vanderpoorten, Rik Verwaest, Walter Grootaers, Henri Pets, Bert Wollants, Ivo Andries, Annemie Goris, Freddy Callaerts, Koen Breugelmans, Jenny Van Damme, Marcel Taelman, Ella Cornelis, Sabine Leyzen, Lucien Herijgers, Christina Wagner, Yahya Degirmenci, Stijn Coenen, Evi Van Camp, Thierry Suetens, Ann-Sofie Van den Broeck, Ilse Lambrechts, Dirk Frans, Maurits De Smedt, Stéphanie Van Campenhout, Heidi Van den Bergh en Walter Marien
4 onthoudingen: Katrien Vanhove, Peter Caluwé, Tom Claes en Geert Marrin
BESLUIT
Art 1 :
De OCMW-raad neemt kennis van het bod van 203.159 euro en beslist om het perceel dat ten kadaster gekend is als Lint eerste afdeling, sectie D, nr 442/A en een deel van het perceel nr 442/02 (conform het opmetingsplan in bijlage) te verkopen via biddit met als instelprijs 203.160 euro. De OCMW-raad beslist dat, wanneer de instelprijs van 203.160 euro niet gehaald wordt via de verkoop via biddit, de percelen verkocht worden aan de kandidaat-koper die het bod uitbracht van 203.159 euro.
Art 2:
De OCMW-raad beslist om notariskantoor Jan Verreth & Maxime Ruiters, geassocieerde notarissen te Lier, Mechelsesteenweg 92 te 2500 Lier aan te stellen om de percelen via biddit te verkopen en om de authentieke akte te verlijden.
Art 3 :
De OCMW-raad beslist om de voorzitter van het vast bureau dhr. Frank Boogaerts en algemeen directeur Katleen Janssens aan te stellen om alle documenten verbonden aan deze verkoopsbeslissing te ondertekenen. De financieel directeur, Bart Luyckx zal kwijting verlenen ter bevestiging van ontvangst van betaling op rekening van de Stad Lier.