Zitting van 26 juni 2023
VERKOOP GRONDEN WOON-BAL NIJLEN:
- ADDENDUM AAN DE SAMENWERKINGSOVEREENKOMST. GOEDKEURING.
- BESTEK VERKAVELINGSWERKEN. GOEDKEURING.
- OVERDRACHT GROND AAN FLUVIUS. GOEDKEURING.
- OVERDRACHT GROND AAN GEMEENTE NIJLEN. GOEDKEURING.
- OFFERTE FLUVIUS + TELENET. GOEDKEURING.
- MANDAAT AAN SOLAG. GOEDKEURING.
- VERKOOPSREGLEMENT. KENNISGEVING.
- HUISHOUDELIJK REGLEMENT KWALITEITSKAMER. KENNISGEVING.
- BTW-BEHANDELING. KENNISGEVING.
- FINANCIËLE IMPACT. KENNISGEVING.
MOTIVERING
Voorgeschiedenis
Op 21 maart 2017 ondertekenden de gemeente Nijlen het OCMW van Lier (hierna: de “Partijen”) de “Overeenkomst houdende publiek-publieke samenwerking voor het project Woon-Bal” (hierna: de “Basisovereenkomst”). Deze Basisovereenkomst bevat afspraken over:
● de overdracht van de gronden van OCMW-Lier aan de gemeente Nijlen met het oog op de realisatie van sportinfrastructuur (Eigendom I - recreatiegebied);
● de gezamenlijke studieopdracht voor het ontwerp van de infrastructuur en de vergunningsaanvraag van de gronden binnen het projectgebied;
● de ontwikkeling van de OCMW-gronden (Eigendom II - woongebied).
De overdracht van Eigendom I heeft plaats gevonden.
Op 2 mei 2017 stelde de gemeente Nijlen het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Woon-Bal definitief vast;
Op 14 september 2017 bevestigde de gemeente Nijlen de studieopdracht “Infrastructuurwerken Woon-Bal” aan het studiebureau NV EVOLTA Engineers;
Op 5 januari 2021 keurde de GR van de gemeente Nijlen “zaak van de weg” goed;
Op 25 januari 2021 verleende het CBS van de gemeente Nijlen de vergunning - zoals deze werd aangevraagd door het OCMW van Lier - voor het verkavelen en het realiseren en uitrusten van infrastructuur onder voorwaarden;
Op 4 april 2022 keurde het CBS van de gemeente Nijlen het bestek, de ontwerpplannen en de kostenraming voor de uitvoering van de infrastructuurwerken goed met opmerkingen.
Feiten en context
Om het dossier voortgang te laten vinden, dienen een aantal principes en documenten te worden goedgekeurd. Hieronder worden de krachtlijnen van de documenten als bijlage geschetst.
- Addendum aan de samenwerkingsovereenkomst
In de verdere uitvoering van de Basisovereenkomst, dienen Partijen afspraken te maken met betrekking tot (1) het uitschrijven van een overheidsopdracht voor de realisatie van de verkavelingswerken en (2) de verdere realisatie van het Project.
Deze afspraken zijn geformaliseerd in een addendum aan de Basisovereenkomst (hierna: het “Addendum”) waarvan het ontwerp is gevoegd als Bijlage 1 aan deze nota.
Het afsprakenkader kan als volgt worden samengevat:
- Afspraken inzake de plaatsing van de overheidsopdracht
● De plaatsing van de overheidsopdracht voor de realisatie van de verkavelingswerken (rioleringen, verhardingen, groenaanleg) vat aan na ondertekening van het Addendum;
● De gemeente Nijlen heeft het mandaat om de leiding over de plaatsing van de overheidsopdracht waar te nemen en daarbij te handelen in naam en voor rekening van het OCMW-Lier overeenkomstig de modaliteiten van de Overeenkomst;
● Volgende documenten maken het voorwerp uit van een goedkeurende beslissing door OCMW-Lier:
○ Het bestek met inbegrip van het administratief bestek;
○ De beslissing tot (on)regelmatigheid van een offerte, tot het stopzetten van de plaatsingsprocedure, tot onderhandelen en/of tot de gunning van de Overheidsopdracht (met inbegrip van de beoordelingsverslagen en de eventuele ontwerpen van overeenkomsten);
○ De sluiting van de overheidsopdracht.
- Afspraken inzake de uitvoering van de overheidsopdracht
● EVOLTA zal worden opgedragen om telkens er beslissingen dienen genomen te worden wat betreft het onderdeel van de werken voor rekening van het OCMW-Lier, dienaangaande een voorstel van beslissing op basis van adviezen en voorbereidende documenten over te maken aan het OCMW-Lier én de gemeente Nijlen;
● Met oog op een zo vlot mogelijke werking, streven Partijen ernaar hun respectievelijke beslissingen -wanneer mogelijk- te laten verlopen via het college respectievelijke het vast bureau. Mogelijks kan het OCMW-Lier het één en het ander delegeren aan (de bevoegde organen van) het Stedelijk Ontwikkelingsbedrijf Lier autonoom gemeentebedrijf (SOLag).
- Afspraken inzake de betaling van de werken
● Het bestek voorziet in een afzonderlijke betaling door de gemeente Nijlen en het OCMW-Lier en dit in overeenstemming met de opsplitsing van de werken die in de meetstaat is gemaakt ten laste van de gemeente Nijlen enerzijds en de werken ten laste van het OCMW-Lier anderzijds;
● Op basis van de meest recente raming van het studiebureau EVOLTA ( juni 23) bedraagt het aandeel van OCMW-Lier in de kosten 1.010.500,80 euro (excl. 21% BTW; excl. 4,66% studiekosten). Deze raming is gebaseerd op recente inschrijvingsprijzen en houdt derhalve rekening met de aanzienlijke stijging van de bouwkosten en inflatie in het recente verleden;
- Afspraken inzake zakelijke rechten
● De gemeente Nijlen verleent een kosteloos zakelijk recht (nl. opstalrecht) aan het OCMW-Lier voor de percelen grond waarop de heraanleg voorzien wordt van de bestaande openbare weg en welke in eigendom zijn van de gemeente Nijlen. Voormeld opstalrecht is overdraagbaar aan de private ontwikkelaar, doch onder de verplichting dat de opstallen bij definitieve oplevering ervan kosteloos aan de gemeente Nijlen toekomen. Ook de aan te leggen infrastructuur op de gronden van het OCMW-Lier dient – samen met de grond – bij de definitieve oplevering overgedragen te worden aan de gemeente Nijlen.
● Het OCMW-Lier is er eigenaar van het perceel 649c dat op basis van het huidig kadasterplan geacht wordt overeen te komen met het bestaande tracé van de weg “Ophoven” (zie Bijlage 02 / figuur 1).
Er is echter onduidelijkheid gerezen over de eigendomssituatie van de weg Ophoven, ter hoogte van de aansluiting met de Kesselsesteenweg. In naam en voor rekening van OCMW-Lier werd de historiek van de betrokken percelen in kaart gebracht.
Analyse van de eigendomstitels van de aangelanden toont aan dat het huidig en toekomstig wegtracé – op basis van een erfdienstbaarheid – niet louter is gevestigd op het perceel 649c, maar ten dele is gevestigd op de private kavel waarop de woning Kesselsesteenweg 39 is gebouwd en wellicht ook op de kavels waarop de woningen Ophoven 2,4 en 6 zijn gebouwd.
De gemeente Nijlen en OCMW-Lier zullen gezamenlijk de nodige inspanningen leveren om de gronden kosteloos te doen overgaan in het openbaar domein. Indien dit niet mogelijk blijkt, voorziet het Addendum dat er gestreefd wordt naar een passende oplossing die de realisatie van het project Woon-Bal niet belemmert.
In 2010 verkocht OCMW-Lier een perceel grond (kadastraal gekend Nijlen, 1e afdeling, sectie D nummer 637B) aan NMBS voor de aanleg van een pendelparking. De al aangelegde ontsluitingsweg van de parking kent een gemeenschappelijk gebruik met de toekomstige verkaveling. Een deel van de infrastructuur is aangelegd buiten de grenzen van perceel 637 B op de resterende OCMW-gronden (percelen D639a en D640a). Naar analogie met de nog aan te leggen ontsluitingswegen in de verkaveling voorziet het Addendum in een kosteloze overdracht aan de gemeente Nijlen voor een totale oppervlakte van 1.270,80 m² (zie Bijlage 02 / figuur 2).
● Voor de plaatsing van een distributiecabine voor elektriciteit dient een kosteloze overdracht van een deel van perceel D643b aan Fluvius gerealiseerd te worden en dit voor een totale oppervlakte van 28 m² (zie Bijlage 02 / figuur 3).
● Een tweede distributiecabine wordt eveneens opgericht op een perceel grond van OCMW-Lier (perceel D647g). Deze zone is gelegen buiten de rooilijn, zoals gedefinieerd in het verkavelingsplan, waardoor Fluvius aangeeft dat geen voorafgaandelijke overdracht vereist is (zie Bijlage 02 / figuur 4).
- Afspraken inzake de compensatie voor het sociale objectief
Het integrale sociale objectief van de verkaveling wordt gerealiseerd op gronden dewelke niet aan het OCMW-Lier toebehoren. In eerdere besprekingen tussen de Partijen werd het aandeel in deze compensatie voor OCMW-Lier begroot op 95.000 euro (zie p.5 van uittreksel ocmw-raad 20170321).
Het bevrijdend karakter van deze vergoeding werd tot op heden niet geformaliseerd in een onderhandse overeenkomst, noch in de verkavelingsvergunning.
Op vraag van SOLag nam het CBS van de gemeente Nijlen op 5 juni 2023 een collegebeslissing die het bevrijdend karakter van deze bijdrage als compensatie van het sociaal objectief verankert.
- Afspraken inzake de verdere realisatie van het project
In het kader van de verdere realisatie van het project worden in het addendum de nodige afspraken gemaakt m.b.t de procedure voor vervreemding van de gronden en de kwaliteitsbeoordeling van de biedingen.
De principes van het verkoopreglement en het huishoudelijk reglement voor de leden van de kwaliteitskamer worden hieronder uiteengezet onder §4.
- Het bestek voor de verkavelingswerken
Het studiebureau Evolta werkte een volledig aanbestedingsdossier uit voor de verkavelingswerken. Het dossier is gevoegd als Bijlage 3 aan deze nota. Als verantwoordelijke voor de plaatsing van de overheidsopdracht bevestigt de gemeente Nijlen de volledigheid van het dossier en de integrale conformiteit met de verkavelingsvoorschriften.
- De realisatie van de nutsleidingen
De offerte van Fluvius voor de realisatie van de nutsleidingen voor de disciplines elektriciteit en openbare verlichting (deel OCMW-Lier) dd 19 april 2022 is gevoegd als Bijlage 4 aan deze nota. De kostprijs voor deze werken bedraagt 100.496,03 euro (excl. BTW).
De offerte van Telenet voor de realisatie van de nutsleidingen voor de discipline Telecom (deel OCMW-Lier) dd 12 juli 2022 is gevoegd als Bijlage 5 aan deze nota. De kostprijs voor deze werken bedraagt 30.117,94 euro (excl. BTW).
De bevestiging van de blijvende geldigheid van de voorwaarden van de offertes werd opgevraagd.
De offerte voor de aanleg van de nutsleidingen voor de discipline water is nog te ontvangen.
- De verkoopprocedure
Met het oog op het voeren van de verkoopprocedure van de OCMW-gronden werkte SOLag een ontwerp van verkoopreglement uit. Het ontwerp is gevoegd als Bijlage 6 aan deze nota. De krachtlijnen van de procedure kunnen als volgt worden samengevat:
● Alle OCMW-Lier gronden worden aan één ontwikkelaar verkocht die zelf een fasering in de realisatie van het project voorziet.
● Voorafgaandelijk aan de verkoop van de gronden worden de infrastructuurwerken gerealiseerd door OCMW-Lier op basis van een overdraagbaar recht van opstal. Dit recht van opstal wordt – samen met de gerealiseerde infrastructuur - door OCMW-Lier overgedragen aan de ontwikkelaar voor een forfaitair bedrag dat minimaal overeenkomt met de realisatiekost van de infrastructuur (en te verhogen met de toepasselijke BTW)
● De biedingen worden zowel vanuit een economisch perspectief (de prijs) als vanuit een kwalitatief oogpunt (de landschappelijke kwaliteit van de beoogde ontwikkeling per bouwveld) beoordeeld.
● De kwalitatieve beoordeling van de biedingen gebeurt door een projectkwaliteitskamer. De samenstelling en werkingsprincipes van deze kwaliteitskamer zijn hieronder uiteengezet in § 5.
● Wanneer
○ De hoogst gerangschikte bieding als voldoende hoog wordt beschouwd; en
○ De landschappelijke kwaliteit van de beoogde ontwikkeling als voldoende kwalitatief wordt beoordeeld;
○ zal de kandidaat-koper met de hoogst gerangschikte bieding genomineerd worden als voorkeursbieder en uitgenodigd worden voor
○ De ondertekening van een intentieverklaring; en
○ Het toelichten van een schetsontwerpdossier voor elk van de vier woningtypes zoals gedefinieerd in de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP, te weten: de woontuin, het woonerf, het woonpark, het woonhof.
● Wanneer het voorgelegde schetsontwerp een voldoende kwaliteitsniveau in zich heeft, kan de voorkeurbieder eenmalig uitgenodigd worden een verbeterd ontwerp voor te stellen aan de projectkwaliteitskamer.
● Na deze tweede toelichting, dan wel na de eerste toelichting indien de voorkeurbieder niet uitgenodigd werd voor een tweede toelichting, en in zoverre het voorgelegde ontwerp voldoende kwalitatief en vergunbaar geacht wordt, zal SOLag de voorkeursbieder uitnodigen tot ondertekening van (1) een verkoopbelofte voor de gronden en (2) een overeenkomst tot verkoop van de infrastructuur.
● Indien het voorgelegde ontwerp onvoldoende kwalitatief is en/of niet (volledig) vergunbaar geacht wordt is SOLag vrij de besprekingen met de voorkeurbieder te staken, niet over te gaan tot het ondertekenen van een verkoopbelofte en de besprekingen te hernemen met de eerstvolgend gerangschikte bieder.
● De verkoopbelofte wordt verleend mits betaling van een optiegeld (10%) bij het ondertekenen van de verkoopbelofte. De authentieke akte zal verleden worden uiterlijk binnen de vier maanden na de laatste van volgende data: (1) de datum van ondertekening van verkoopbelofte en (2) de voorlopige oplevering van de infrastructuur.
● De finale tekst van het verkoopreglement wordt momenteel afgestemd met de gemeente Nijlen.
Volgende documenten maken het voorwerp uit van een goedkeurende beslissing door het OCMW-Lier:
○ De motivatienota tot het aanduiden van een voorkeurbieder en de intentieovereenkomst;
○ De motivatienota tot het ondertekenen van een verkoopbelofte voor de gronden en de verkoop van de infrastructuur;
○ De notariële transactiedocumenten.
- De projectkwaliteitskamer
De samenstelling en werking van de projectkwaliteitskamer zijn beschreven in een huishoudelijk reglement dat is gevoegd als Bijlage 7 aan deze nota en door alle leden van de kwaliteitskamer voor akkoord dient ondertekend te worden.
● De finale tekst van het huishoudelijk reglement wordt momenteel afgestemd met de gemeente Nijlen.
- Rol van SOLag en wijze van vergoeding
SOLag neemt de rol op om de gronden van het OCMW Lier, die zich niet op Liers grondgebied bevinden, te valoriseren en te vermarkten. De gronden die het voorwerp vormen van deze procedure zijn hiertoe expliciet opgenomen in de heersende beheersovereenkomst tussen de stad Lier en SOLag dewelke ook haar uitwerking kent voor de samenwerking met OCMW- Lier.
Met het oog op een efficiënte en effectieve organisatie van het valorisatieproces stelt SOLag volgende rolverdeling voor tussen de stad Lier / OCMW Lier en SOLag:
- Voor wat betreft het ontwerp en de realisatie van de verkavelingswerken
Kwalificeert de rol van SOLag als “dienstverlening” zoals gedefinieerd in de Beheersovereenkomst tussen Stad Lier en SOLag waarbij SOLag:
○ In staat voor de coördinatie van de verschillende betrokken actoren binnen en buiten de stadsdiensten;
○ De stad Lier adviseert bij beleidsvoorbereidende beslissingen. De stad Lier duidt de leidend ambtenaar aan voor de overheidsopdrachten voor ontwerp en realisatie van de verkavelingswerken (in deze: de gemeente Nijlen).
○ De stad Lier adviseert inzake goedkeuringen van vorderingsstaten en betalingen van facturen
- Voor wat betreft de effectieve valorisatie van de gronden
Kwalificeert de rol van SOLag als “lastgeving” zoals gedefinieerd in de Beheersovereenkomst tussen Stad Lier en SOLag waarbij SOLag:
○ De leidend ambtenaar en de adviserende personen m.b.t. de verkoopprocedure van de gronden aanduidt;
○ Alle beleidsvoorbereidende beslissingen (selectie– en gunningsverslagen, nota’s voor het College van Burgemeester en Schepenen, briefwisseling … ) voorbereid in samenspraak met de stad Lier. De bevoegde organen van de stad Lier, zijnde College van Burgemeester en Schepenen en de Gemeenteraad, behouden echter ten volle hun bevoegdheid en nemen de beslissingen overeenkomstig de bevoegdheidsverdeling van het Decreet Lokaal Bestuur. Er is immers geen bevoegdheidsdelegatie met betrekking tot de beslissingen over het patrimonium.
De stad Lier vergoedt de prestaties die Solag levert. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen
○ Prestaties die SOlag zelf levert met eigen personeel of door middel van freelance inzet van medewerkers gespecialiseerd in het management van stadsontwikkelingsprojecten en publiek/private samenwerkingen.
○ Gespecialiseerde studies en adviezen (juridisch, fiscaal, (geo-)technisch,….)
De prestaties die Solag zelf levert, worden door Solag aan de stad Lier / OCMW-Lier aangerekend op basis van een vergoeding ten belope van 2,5% van de verkoopopbrengsten van de gronden en de infrastructuur. SOLag stelt voor deze vergoeding eenmalig aan te rekenen bij contractsluiting met de private ontwikkelaar.
De gespecialiseerde studies en adviezen worden aan kostprijs doorgerekend door SOLag, dan wel rechtsreeks gefactureerd aan OCMW-Lier.
- BTW-behandeling
De verkoop van de gronden aan de private ontwikkelaar gaat gepaard met de verkoop van de infrastructuurwerken door OCMW Lier aan de private ontwikkelaar, met de verplichting om deze gratis over te dragen aan de gemeente Nijlen. Hierbij gelden wel volgende aandachtspunten:
○ OCMW Lier beschikt over een actief btw-nummer maar zal wellicht niet voor btw geregistreerd zijn voor activiteiten als een “beroepsoprichter”, i.e. een belastingplichtige die geregeld nieuwe gebouwen realiseert en verkoopt (nader te verifiëren).
○ Onder deze assumptie betekent dit dat de overdracht van de infrastructuurwerken door OCMW Lier zal gebeuren onder het stelsel van de “optionele” btw-plicht voor verkoop van nieuwe gebouwen. Hierbij gelden een aantal bijzondere formaliteiten die dienen vervuld te worden
○ De aftrek van de btw op de kosten in hoofde van OCMW Lier zal gebeuren na de verkoop van de infrastructuur werken terwijl de verschuldigde btw op de aannemingswerken wel door OCMW Lier moet worden afgedragen via de periodieke btw-aangifte (facturen met verlegging van heffing), in de veronderstelling dat OCMW Lier inderdaad gehouden is tot het indienen van periodieke btw-aangiften.
○ Overdracht van de infrastructuurwerken dient te gebeuren aan een correcte prijs, i.e. in principe een marktconforme prijs, en zeker geen prijs die lager mag zijn dan de kostprijs.
○ De private ontwikkelaar zal woningen en gronden wellicht gesplitst verkopen. De overdracht van de infrastructuurwerken dient dan te gebeuren aan de vennootschap die de woningen zal realiseren (op basis van een opstalrecht in principe) om btw-aftrek in hoofde van de private ontwikkelaar mogelijk te maken.
- Financiële rapportering
Bijlage 8 aan deze nota bevat de actuele status van de budgetopvolging. Op basis van de huidige ramingen bedraagt het batig saldo van het volledige valorisatieproces +/- 3,25 mln. euro.
Rekening houdend met een beperkt aantal ontbrekende ramingen wordt een batig saldo van +/- 3,0 mln. euro verwacht voor de volledige operatie.
Bovenstaand batig saldo is gebaseerd op een eenmalige vergoeding van de grond door de private ontwikkelaar in 2024. Een spreiding van de inkomsten in de tijd kan het batig saldo positief beïnvloeden. De opportuniteit van deze gespreide betaling dient in latere fase afgewogen te worden.
De verkoopprijs van de grond is gebaseerd op de best mogelijke inschatting van de realisatiekosten en verkoopprijzen van de op te richten woonentiteiten. De (residentiële) vastgoedmarkt is op dit ogenblik echter zeer volatiel door de sterk gestegen bouw- en energiekosten en (hypothecaire) rente. Deze ramingen dienen dan ook met de nodige voorzichtigheid geïnterpreteerd te worden.
Juridische grond
Decreet Lokaal Bestuur
Overheidsopdrachtenwetgeving
Koop-verkoopprincipes
Verbintenissenrecht: publiek publieke samenwerking
Stemming
eenparig
BESLUIT
Art. 1:
De OCMW-raad beslist het addendum aan de basisovereenkomst goed te keuren met in acht neming van onderstaande artikelen 2 tot en met 9:
Art. 2:
De OCMW-raad beslist de kosteloze overdracht van delen van de percelen D639a en D640a zoals aangeduid op plan aan de gemeente Nijlen goed te keuren voor een totale oppervlakte van 1.270,80 m².
De OCMW-raad mandateert SOLag om de transactiedocumentatie voor te bereiden i.s.m. team Vastgoedbeheer.
Art. 3:
De OCMW-raad beslist de kosteloze overdracht van een deel van perceel 643b zoals aangeduid op plan aan Fluvius goed te keuren voor een totale oppervlakte van 28 m².
De OCMW-raad mandateert SOLag om de transactiedocumentatie voor te bereiden i.s.m. team Vastgoedbeheer.
Art. 4:
De OCMW-raad beslist het bestek “Verkavelingswerken Woon-Bal Nijlen” met inbegrip van het administratief bestek goed te keuren.
Art. 5:
De OCMW-raad neemt kennis van de offertes van Fluvius dd 19 april 2022 en Telenet van 12 juli 2022 en verleent mandaat aan het vast bureau om te beslissen over de offertes zodra de blijvende geldigheid van de voorwaarden van de offerte wordt bevestigd door Fluvius, resp. Telenet, dan wel een geactualiseerde offerte wordt voorgelegd.
De OCMW-raad verleent mandaat aan het vast bureau om te beslissen over de offerte van PIDPA zodra deze wordt voorgelegd.
Art. 6:
De OCMW-raad neemt kennis van het ontwerp van verkoopreglement en het huishoudelijk reglement voor de projectkwaliteitskamer.
De OCMW-raad verleent mandaat aan een vertegenwoordiger van SOLag om in naam en voor rekening van het OCMW de rol van vertegenwoordiger van het OCMW op te nemen.
Art. 7:
De OCMW-raad beslist de rol van Solag en de bijhorende vergoedingsmechanisme goed te keuren.
Art. 8:
De OCMW-raad neemt kennis van de BTW-behandeling van toepassing op de verkoop van de infrastructuur. De OCMW-raad vraagt SOLag verdere afstemming met de financieel directeur te organiseren.
Art. 9:
De OCMW-raad neemt kennis van de financiële rapportering.