Zitting van 19 december 2022
LASTGEVING WOLFSPUT NR 415D, BOECHOUT. GOEDKEURING.
MOTIVERING
Feiten en context
OCMW Lier is eigenaar van een perceel ten kadaster gekend als Boechout 1e afdeling sectie B nr 415D met een kadastrale oppervlakte van 3.955 m². Het perceel is gelegen in woongebied.
Het perceel wordt verhuurd.
Het gemeentebestuur van Boechout heeft een visienota opgemaakt betreffende de ontwikkeling van de site, genaamd 'Wolfsput'. De site heeft een totale oppervlakte van 30.602 m² en omvat de volgende percelen:
● 1e Afd. sie B nrs. 417 C, 417 D, 418 D, 419 C: eigendom van Igean
● 1e Afd. sie B nr. 415 D: eigendom van het OCMW van Lier
● 1e Afd. sie B nr. 396 E: eigendom van het OCMW van Boechout
● 1e Afd. sie B nr. 416 F: privé-eigendom
De gemeente Boechout stelt het volgende: "de Wolfsput is het laatste vrije aaneengesloten perceel in Boechout dat in de komende 10-jaar bebouwd zou kunnen worden en daarom is het zeer belangrijk om hier een visie over te ontwikkelen. Hierbij moet rekening gehouden worden met de huidige noden maar ook met de veranderende toekomst. Denken we in de eerste plaats maar aan het behalen van de klimaatdoelstellingen, maar ook aan de toekomstige gewenste diverse woonvormen. Er kan plaats zijn voor klassieke woonvormen en de ondertussen al steeds meer ingeburgerde vormen zoals samenhuizen, samentuinen, kangoeroewonen, cohousing. Tegelijkertijd moeten we ons flexibel genoeg opstellen om te kunnen inspelen op opkomende trends zoals tinyhousing er een is. We vinden dat eveneens betaalbaar wonen en sociale huisvesting mee aan bod moeten komen. Er is vooral een vraag voor woningen voor alleenstaanden, jong en oud."
De Vlaamse regering heeft op 19 juni 2009 het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk Gebied Antwerpen' definitief goedgekeurd. Met dit plan stelt de Vlaamse Regering o.a. een afbakeningslijn vast die aangeeft waar de stedelijke ontwikkeling van het Antwerpse in de toekomst kan gebeuren. Beleidsmatig behoort Boechout zowel tot de afbakening van het stedelijk gebied als het buitengebied. De kern van de gemeente Boechout is volgens het GRUP opgenomen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. In deze stedelijke gebieden zijn concentratie en verdichting uitgangspunten, maar steeds met respect voor de draagkracht van de lokale kern. De deelgemeente Vremde valt buiten de aflijning van het grootstedelijk gebied en behoort aldus tot het buitengebied.
Op basis van het afbakeningsproces voor het Grootstedelijk Gebied Antwerpen werd het gebied aan de Wolfsput door de Vlaamse regering bestemd tot woongebied onder de titel AG Schaliehoevewijk zuid (Boechout): (…) Het deelproject sluit aan op de kernbebouwing van Boechout en kan getypeerd worden als ingesloten agrarisch restgebied tussen de Eggerseelstraat en de Lispersteenweg. Delen van de uitgeruste wegen zijn reeds bebouwd. Het agrarisch gebied komt daardoor praktisch volledig ingesloten te liggen. Er is een theoretisch ontwikkelbare oppervlakte van ongeveer 3 ha. Het gebied wordt hoofdzakelijk gebruikt als gras- en akkerland. Het is een vrijliggende driehoek tussen de bestaande kernbebouwing en een iets verder gelegen woonlint. De randen van het gebied zijn gedeeltelijk aangesneden, het vrijliggend deel is langs beide uitgeruste wegen te ontsluiten. Algemeen wordt het gebied gekenmerkt door een lage dichtheid (open bebouwing) maar met gesloten bebouwing aan het vrijliggende deel. Van noord naar zuid loopt een hoogspanningsleiding die het gebied in twee deelt. (…)
De voorschriften vanuit het GRUP bepalen:
- Streefbeeld is 25 woningen/ha
- Alle functies bij een woongebied zijn mogelijk, ook bv. handel en kantoren, …
- Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha en/of 25 woongelegenheden, wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied.
- Bij de verkavelingsvergunning moet minstens de helft van de loten een kleine of middelgrote oppervlakte hebben en de verkavelingsvoorschriften bepalen dat op die loten een woning kan worden opgericht met een klein of middelgroot volume. Van het aandeel kleine en middelgrote loten of woningen bestaat minstens de helft uit kleine loten of woningen. Onder een kleine kavel wordt verstaan een kavel van maximum 500 m². Onder een middelgrote kavel wordt verstaan een kavel van maximaal 750 m². Onder een kleine woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 550 m³. Onder een middelgrote woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 650 m³. Indien de verkavelingsvergunning voorziet in oprichting van één of meer gebouwen met verschillende woongelegenheden, of in de oprichting van aaneengesloten woningen met gemeenschappelijke buitenruimte, wordt voor de toepassing van deze bepaling het aandeel van elke woongelegenheid in de grondoppervlakte als kavel beschouwd.
- Gegroepeerde bouw van woningen op een totale terreinoppervlakte van minstens een halve hectare, kan pas worden afgeleverd indien minstens de helft van de woongelegenheden kleine of middelgrote woningen zijn. Van het aandeel kleine en middelgrote woningen bestaat minstens de helft uit kleine woningen.
Gelet op de visienota wenst de gemeente Boechout bij de verkoop van de gronden via de notaris de voorwaarden als bijzondere voorwaarden op te nemen in de verkoopakte. De koper-ontwikkelaar moet zich daarbij rekenschap geven van het feit dat de gronden ten vroegste kunnen ontwikkeld worden vanaf 1 januari 2025, gelet op de huidige woonontwikkelingen in de gemeente, m.n. in het Zuiderdal en het Midden, en de actualisering van de gemeentelijke bouwcode en andere gemeentelijke verordeningen.
De voorwaarden zijn de volgende:
1. De gemeente verwijst in de bijzondere voorwaarden voor de ontwikkeling van de Wolfsput naar de voorwaarden van het GRUP, de gemeentelijke bouwcode, het toetsingskader Publieke Ruimte, de visienota Omgeving 2030 en de analyse in het kader van de werksessie met AR-TUR. 2. Geen verdere ontwikkeling van de Schaliehoevewijk onder de vorm van grote individuele percelen.
3. De ontwikkeling van het gehele perceel moet het voor-bewoning-nuttelozestuk onder de pyloon en hoogspanningskabels ook integreren in gemeenschappelijke niet–woonfuncties.
4. Inrichting en mobiliteit:
a. Tuinstraten
b. Geclusterd parkeren
c. Geen private staanplaatsen of parking voor de deur
d. Netwerk van trage wegen
e. Vernieuwing fietspad Lispersteenweg (deel gelegen t.h.v. het projectgebied)
5. Bewonersmix
a. Grote gezinnen afwisselen met kleine (ook één-persoons) huishoudens
b. Sociale mix via aanbod van betaalbare gronden en/of woningen, o.a. betaalbare units voor jonge mensen.
6. Gemeenschap
a. Plaats voorzien voor (zwem)vijver, gemeenschappelijke speeltoestellen voor de kleinsten, …
b. Gemeenschappelijk tuinhuis, moestuin, kippen, …
c. Plaatsen voorzien voor deelwagens en deelfietsen
d. Veilige afgesloten parking voor fietsen (bak- en andere) fietskarren op een eenvoudig te bereiken plaats, aparte op- en afrit op het project voorzien voor voetgangers en fietsers
7. Waterhuishouding:
a. Regenwaterneutraal: het regenwater wordt maximaal hergebruikt, infiltreert maximaal ter plaatse of wordt afgevoerd via open grachten.
b. Hergebruik impliceert inzetten op minimaal watergebruik, opleggen van spaartoiletten en spoelen met recupwater, stimuleren van spaardouches (geen ligbaden), kledij wassen met regenwater.
c. Inzetten op hergebruik van grijs water https://www.ecobouwers.be/duurzaam-bouwen/artikels/er/hydraloopgrijs-water-hergebruiken
d. Geen individuele zwembaden (een gemeenschappelijke (zwem)vijver kan wel).
e. Tuininrichting moet focussen op klimaatrobuustheid – www.groenblauwpeil.be
8. Verwarming en koeling
a. Passief moet de norm zijn, benodigde restwarmte elektrisch via warmtepomp, eventueel met zonnecollectoren (afwegen PV en collector voor verwarming winterperiode).
b. Bij het ontwerp rekening houden met zonne-inval – natuurlijke schermen (bomen voor de verdieping, struiken gelijkvloers) genieten de voorkeur. Inzetten van overbouw om zomerzon buiten te houden, voor oostelijke ramen screens voorzien.
c. Het gebruik van aardbuizen voor ventilatie kan enkele graden schelen, maximaal inzetten op nachtkoeling.
d. Bij gebruik van warmtepomp kan natuurlijke koeling gebruikt worden
9. Elektriciteitsgebruik
a. Bij het ontwerp al rekening houden met zo laag mogelijk verbruik (bv. maximaal lichtopbrengst), maximaal inzetten op domotica om onnodige verbruiken te beperken.
b. Opwekken van eigen elektriciteit met PV-panelen – volledig zelfvoorzienend moet het streefdoel zijn.
10.Gebruikte materialen
a. Kiezen voor hernieuwbare materialen
b. Circulair bouwen
11.Tuinen
a. Inzetten op hoogwaardig groen met aandacht voor biodiversiteit bij keuze van plantgoed. Klimaatrobuust: inzetten op groen en blauw.
b. Gemeenschappelijk tuinen / parkjes in balans met beperkte private tuinen.
De gemeente Boechout is uitdrukkelijk vragende partij om de globale visie op de verschillende percelen af te stemmen onder de verschillende eigenaars die wensen te ontwikkelen en om de eigenaars die niet wensen te ontwikkelen en de aangelanden, wonende in de Eggerseelstraat, Vosstraat en Lispersteenweg, te betrekken bij de visievorming op de ontwikkeling van de Wolfsput. Ze wenst dus het gebied als één geheel, met een alomvattende visie, te ontwikkelen.
Vanuit deze overweging is de gemeente Boechout vragende partij om de gronden in eigendom van OCMW Boechout en OCMW Lier samen te vermarkten.
Er vond op 1 september 2022 hieromtrent een overleg plaats tussen vertegenwoordigers van de gemeente Boechout en stad Lier.
Het idee is dat OCMW Lier een volmacht geeft aan de gemeente Boechout om het perceel in eigendom van OCMW Lier te verkopen, minstens tegen de schattingsprijs. De gemeente Boechout zal instaan voor de opmaak van het schattingsverslag van alle percelen.
De volmacht voorziet dat de regels uit het Decreet Lokaal bestuur en de omzendbrief KB/ABB 2019/3 inzake de vervreemding van onroerende goederen door openbare besturen gerespecteerd moeten worden.
Juridische grond
Decreet Lokaal Bestuur
Burgerlijk Wetboek, art. 1984 e.v.
Argumentatie
Bij een verkoop door een openbaar bestuur dienen de regels van het Decreet Lokaal Bestuur en de omzendbrief KB/ABB 2019/3 gerespecteerd te worden. De verkoopprocedure dient te voldoen aan de beginselen van mededinging en transparantie. De regelgeving an sich legt aldus geen specifieke procedure op, enkel dat de procedure transparant moet zijn en dat de mededinging gegarandeerd moet worden. Dit wordt ook bevestigd door de memorie van toelichting; het bestuur kiest welke procedure het meest voordelig is en leidt tot het verkrijgen van de beste prijs met de minste kosten.
Aangezien uit de regelgeving geen specifieke verkoopprocedure volgt, kan een bestuur een procedure kiezen die voldoet aan de beginselen van transparantie en mededinging. Bijgevolg kan OCMW Lier een volmacht geven aan de gemeente Boechout om het perceel in haar eigendom te verkopen op voorwaarde dat de regels uit het DLB en de omzendbrief zoals hierboven vermeld gerespecteerd worden en er minstens verkocht wordt aan schattingsprijs.
Stemming
eenparig
BESLUIT
Art 1 :
De OCMW-raad beslist om de volmacht betreffende de verkoop van het perceel dat ten kadaster gekend is als Boechout 1e afdeling sectie B nummer 415D aan de gemeente Boechout goed te keuren mits de regels van het Decreet Lokaal Bestuur en de omzendbrief KB/ABB 2019/3 gerespecteerd worden en er minstens aan schattingsprijs wordt verkocht.
Art 2 :
De OCMW-raad machtigt burgemeester Rik Verwaest en algemeen directeur Katleen Janssens (en bij diens afwezigheid haar afgevaardigde(n) Ilse Anné en/of Kyrina Van Goubergen) voor de ondertekening van de volmacht en alle bijhorende documenten.