Zitting van 26 september 2022
VERKOOP VISPUT RANST. GOEDKEURING.
MOTIVERING
Voorgeschiedenis
Het departement Omgeving - afdeling Handhaving (Vlaamse Overheid) richtte een brief aan OCMW Lier betreffende een "Aanmaning stedenbouwkundige schending art. 6.2.3 §2 Vlaamse codex ruimtelijke ordening (VCRO)". De brief gaat over een perceel gelegen te Bollaardijk 7, Ranst en dat gekend is als Ranst 4e afdeling sectie B nr 216L.
Dit perceel is eigendom van OCMW Lier en wordt verhuurd aan de visclub "de Sasvrienden". De huidige huur loopt tot 30 april 2024.
Het departement Omgeving liet weten dat er op 11 maart 2021 een controle werd uitgevoerd op het perceel. Ze stelden onder meer vast dat volgende handelingen zonder of in strijd met een stedenbouwkundige of omgevingsvergunning gebeurden:
1) het oprichten of het in stand houden van;
- een vijver met oeverbeschoeiing bestaande uit houten palen en planken. De vijver bedraagt een oppervlakte van ongeveer 3.655 m².
- Een clubhuis.
- Een afdak dat zich aan de achterzijde van het clubhuis bevindt.
- Een terras bestaande uit klinkers
- Een verharding in de vorm van een asfaltweg
- Een stenen constructie met een dak bestaande uit asbesthoudende materialen.
- Een afdak gebouwd aan de rechterzijde van de stenen constructie - Een verharding onder het afdak.
- Een verharding bestaande uit steenafval
- Tien stenen verhardingen verspreid langs de vijver
- Een gedeeltelijk houten, gedeeltelijk gemetste constructie
- Een afdak bedoeld voor de opslag van afval en materialen.
- Een houten constructie, aangebouwd aan voornoemde houten en gemetste constructie.
- Een stenen muur, centraal gelegen op het perceel.
- Een houten toog.
- Een constructie opgetrokken uit hard plastic die instaat voor de bewatering van de vijver.
2) het gewoonlijk gebruik van de grond voor het opslaan van:
- afval in de vorm van pvc-buizen, kinderspeelgoed, houtafval, steenafval, plastic vaten, asbesthoudende materialen,...
- materialen zoals emmers, metalen vaten, planken,...
- een boot - tuinmateriaal zoals een kruiwagen, een spade,...
3) het reliëf van de bodem aanmerkelijk wijzigen:
de grond die werd opgegraven voor de aanleg van de vijver is vermoedelijk gebruikt voor de aanleg van taluds zijn respectievelijk ongeveer 4 en 5 m. Op het talud aan de linkerzijde is er sprake van een houtkant.
Het perceel is gelegen ruimtelijk kwetsbaar gebied volgens art. 1.1.2.100 VCRO, nl gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut/overstromingsgebied volgens het gewestplan, in het Vlaams Ecologisch Netwerk "De Kleine Netevallei ten noorden van Lier" en in het Europese Natura 2000-netwerk (Habitatrichtlijngebied "Valleigebied van de Kleine Nete met brongebieden, moerassen en heiden), waardoor een regularisatie moeilijk of uitgesloten is. In overstromingsgebieden is de uitvoering van alle handelingen en werken verboden ofwel aan bijzondere voorwaarden onderworpen.
Het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) is een selectie van de waardevolste en gevoeligste natuurgebieden in Vlaanderen. Het zijn die gebieden waar natuurbehoud en natuurontwikkeling op de eerste plaats moeten komen om een representatief staal van de Vlaamse natuur duurzaam in stand te kunnen houden. Daarom is het beleid in die gebieden gericht op het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuur en het natuurlijk milieu. De Habitatrichtlijn regelt de bescherming van leefgebieden die van belang zijn voor de instandhouding van verschillende groepen wilde dieren en planten. Met deze richtlijn probeert de Europese Unie bij te dragen tot het behoud van de biodiversiteit in de verschillende lidstaten.
Het departement Omgeving maant OCMW Lier aan om zich in regel te stellen conform de huidige wetgeving; het perceel moet volledig ontruimd worden voor 1 september 2021 of de rechtsgeldigheid van de aanwezige constructies moet gestaafd worden.
Het ontruimen van het perceel houdt het volgende in: "Het ontruimen impliceert het verwijderen van eventuele afsluitingen en de verwijdering van al de verhardingen. (...) De afvoer moet gestaafd kunnen worden dmv afgiftebewijzen. Dit geldt in het bijzonder voor de aangetroffen asbesthoudende afvalstoffen, waarvoor bijzondere voorzorgsmaatregelen gelden bij de verwijdering ervan.
Om de waterberging in de Netevallei maximaal te realiseren, is het uitgangspunt dat de percelen in oorspronkelijke staat hersteld moeten worden. Daarbij dienen dijken en andere onnatuurlijke ophogingen op het perceel afgegraven te worden tot op het niveau van het oorspronkelijke maaiveld. Aangevoerd, gebiedsvreemd materiaal dient afgevoerd te worden.
De aanwezige vijver dient gedempt te worden met lokaal materiaal (...)."
Mits grondige motivatie kan de vijver voor regularisatie in aanmerking komen indien bij de herinrichting uitgegaan wordt van volgende natuurvriendelijke principes: - alle oeverbeschoeiing dient verwijderd te worden; - alle grond die bij de aanleg van de vijver op het perceel is opgebracht (dijken en andere ophogingen) dient afgegraven en afgevoerd te worden, evenals alle andere aangevoerde (perceelsvreemde) materialen; - de oeverzone van de vijver wordt geprofileerd tot een zachte helling (max 25%)
De dienst omgeving van de gemeente Ranst informeerde de dienst vastgoed dat een regularisatie mogelijk is, indien er kan aangetoond worden dat de visvijver en de cafetaria er stonden voor de jaren '70. Dit kan worden aangetoond door middel van satellietfoto's. Dit werd onderzocht. Uit de luchtfoto's blijkt echter dat de visvijver pas aanwezig was in de periode 1975 - 1978. Een luchtfoto van 1971 toont aan dat de visvijver en de kantine toen nog niet aanwezig waren. Een regularisatie is bijgevolg niet mogelijk.
Er werd ook reeds in gesprek gegaan met de visclub die het perceel huurt tot 30 april 2024. De visclub geeft aan dat ze, indien mogelijk, de termijn willen uitzitten. Immers, elk jaar investeert de club in het uitzetten van vis. Daarnaast werd informeel geïnformeerd naar de mogelijkheden bij het departement omgeving. De dossierbehandelaar geeft aan dat een regularisatie niet mogelijk is en dat het perceel hoe dan ook moet hersteld worden in de oorspronkelijke toestand. De dossierbehandelaar bezorgde de dienst vastgoed een weigering van de gemeente Ranst tot het verlenen van een vergunning voor de bouw van een cafetaria, daterend uit het jaar 1988. Hierin wordt aangehaald dat een dergelijke constructie niet kan worden vergund wegens de ligging van het perceel in overstromingsgevoelig gebied. Mogelijks is het departement wel bereid om het huidige huurcontract te respecteren zodat de visclub kan blijven tot het einde van de huurtermijn. Er dient echter wel een engagement te zijn van OCMW Lier om, zodra het huurcontract is afgelopen, ofwel zelf het perceel te herstellen in de oorspronkelijke toestand ofwel het perceel te verkopen aan Natuurpunt. Het perceel wordt dan verkocht in de toestand waarin het zich nu bevindt, maar de last tot het herstellen van het perceel naar de oorspronkelijke toestand blijft wel rusten op OCMW Lier.
Vast bureau dd. 28 juni 2021: Het vast bureau beslist om een brief te richten aan het departement omgeving met de vraag of het huurcontract met de visclub kan gerespecteerd worden zodat ze de termijn kan uitzitten. Het college beslist om na de beëindiging van het contract het perceel te verkopen aan Natuurpunt.
Feiten en context
De dienst vastgoed heeft verder onderhandeld met het Departement Omgeving. Het Departement is bereid om een minnelijke schikking aan te gaan met OCMW Lier en Natuurpunt. Dit zou dan inhouden dat er moet worden overgegaan tot herstel door afbraak van de kantine en dempen van de vijver binnen een termijn van 3 jaar na de ondertekening van de minnelijke schikking. Hierdoor kan de visclub haar huurcontract uitzitten.
Natuurpunt is bereid om het perceel aan te kopen aan de schattingsprijs van 15.000 euro. Deze verkoop dient wel te gebeuren voor november 2022, aangezien dan het subsidiereglement van Natuurpunt wijzigt en ze bijgevolg minder subsidies zullen ontvangen.
Natuurpunt verbindt zich er tevens toe om de visvijver te dempen. De visclub staat dan enkel nog in voor de afbraak van de kantine en het verwijderen van de beschoeiing van de vijver.
Het vast bureau overweegt om de percelen onderhands te verkopen aan Natuurpunt. In principe moet een verkoop door een lokaal bestuur steeds openbaar gebeuren. Men kan hier echter van afwijken omwille van redenen van algemeen belang. In dit geval ligt het perceel in ruimtelijk kwetsbaar gebied, waardoor particuliere eigendom niet wenselijk is. Bijgevolg is er een reden aanwezig om af te wijken van het principe van de openbare verkoop.
Het decreet Lokaal Bestuur en de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 stellen als beginsel voorop dat bij elke onroerende vervreemding de openbare verkoop de algemene regel moet zijn en de onderhandse verkoop een uitzondering moet blijven. Als algemeen principe van goed bestuur geldt immers dat om de hoogste opbrengst te garanderen de verkoop openbaar moet zijn, tenzij mits grondige motivering hiervan kan afgeweken worden (artikel 293 decreet Lokaal Bestuur). Volgens de omzendbrief KB/ABB 2019/3 moet voor onroerende transacties de markt geraadpleegd worden. Elke mogelijk geïnteresseerde moet de kans krijgen om mee te dingen.
Echter, onderhandse verkopen zijn toegestaan, mits een bijzondere motivering. In dit geval gebeurt de verkoop in het algemeen belang. Het perceel zal door Natuurpunt beheerd worden. Kwalitatief beheer is bijgevolg ook zeer belangrijk. Door de grond aan Natuurpunt te verkopen is er een garantie dat de grond degelijk en op een correcte manier beheerd zal worden. Een verkoop aan een derde biedt niet dezelfde garantie.
Als lokaal bestuur is het OCMW verplicht om minstens te verkopen aan schattingsprijs. In dit geval worden de gronden gewaardeerd op 15.000 euro. Natuurpunt is bereid om de schattingsprijs te bieden, waardoor ook aan deze voorwaarde voldaan is.
Conclusie
In deze specifieke situatie zijn er redenen om het perceel niet op de markt aan te bieden. Particulier eigenaarschap hiervan is onwenselijk aangezien dit niet garandeert dat het perceel kwaliteitsvol beheerd zal worden en het perceel conform haar bestemming als ruimtelijk kwetsbaar gebied zal worden aangewend.
De visput en cafetaria werd door de visclub geplaatst, waardoor de visclub zelf verantwoordelijk is voor de afbraak en het herstel in de oorspronkelijke toestand. Indien de visclub deze verplichting niet nakomt, verbindt het vast bureau zich ertoe om het perceel te herstellen in de oorspronkelijke toestand en zal de kosten doorrekenen aan de visclub. Natuurpunt neemt de last op zich van tot het dempen van de visput. Daarnaast dient Natuurpunt het nog lopende huurcontract van de visclub te respecteren en verbindt ze zich ertoe deze niet vroegtijdig te beëindigen.
Adviezen
De dienst vastgoed adviseert positief voor de verkoop van het perceel aan Natuurpunt op voorwaarde dat Natuurpunt de lopende huurovereenkomst met de visclub respecteert en niet vroegtijdig beëindigd. Daarnaast rust de last tot het herstel van het perceel in de oorspronkelijke toestand op de visclub als huurder, namelijk het verwijderen van de kantine en de beschoeiing van de vijver. Immers, de visclub heeft de constructies (zonder toestemming) gezet gedurende de looptijd van het contract. Natuurpunt neemt de last tot het dempen van de visput op zich. Daarnaast adviseert de dienst vastgoed positief voor de opmaak van een minnelijke schikking tussen het Departement Omgeving, Natuurpunt en OCMW Lier. De visclub zou dan een periode van 3 jaar de tijd hebben om het perceel te herstellen, waardoor de visclub de huidige huurtermijn kan uitzitten.
Juridische grond
Decreet Lokaal Bestuur
Argumentatie
De OCMW-raad overweegt om akkoord te gaan met de verkoop van het perceel aan Natuurpunt aan de schattingsprijs van 15.000 euro. De OCMW-raad beslist om de visclub op de hoogte te brengen van haar last tot herstel naar de oorspronkelijke toestand van het perceel, namelijk het afbreken van de kantine en het verwijderen van de beschoeiing van de vijver. Indien de visclub deze plicht niet nakomt, beslist de OCMW-raad dat het OCMW Lier het herstel naar de oorspronkelijke toestand zal uitvoeren en de kosten zal factureren aan de visclub. Natuurpunt neemt de last op zich tot het dempen van de visput. Daarnaast dient Natuurpunt het nog lopende huurcontract van de visclub te respecteren en verbindt ze zich ertoe deze niet vroegtijdig te beëindigen.
Stemming
eenparig
BESLUIT
Art 1 :
De OCMW-raad beslist het perceel dan ten kadaster gekend is als Ranst 4e afdeling sectie B nr 216L onderhands te verkopen aan Natuurpunt met de schattingsprijs als verkoopprijs, zijnde 15.000 euro op voorwaarde dat Natuurpunt de nog lopende huurovereenkomst met de visclub respecteert en niet vroegtijdig beëindigt. De OCMW-raad beslist om de visclub op de hoogte te brengen van haar plicht tot herstel van het perceel naar de oorspronkelijke toestand, namelijk het afbreken van de kantine en het verwijderen van de beschoeiing van de vijver. Indien de visclub deze verplichting niet nakomt, beslist de OCMW-raad dat OCMW Lier zal instaan voor de verplichting tot herstel van het perceel in de oorspronkelijke toestand en de kosten hiervan zullen doorgerekend worden aan de visclub.