Zitting van 29 januari 2024

REGELING DER WERKZAAMHEDEN

Besluit:

kennisgenomen.

Zitting van 29 januari 2024

MONDELINGE VRAGEN

MOTIVERING

Er werden geen mondelinge vragen ingediend.

BESLUIT

Art. 1 :

Kennisgenomen.

Zitting van 29 januari 2024

ACTUELE VRAGEN

MOTIVERING

Er werden geen actuele vragen ingediend.

BESLUIT

Art. 1 :

Kennisgenomen.

Zitting van 29 januari 2024

VERSLAG OCMW-RAAD 18 DECEMBER 2023. GOEDKEURING.

MOTIVERING

Feiten en context

De OCMW-raad vergaderde op 18 december 2023.

Juridische grond

Decreet Lokaal bestuur

Stemming

eenparig

BESLUIT

Art. 1 :

De OCMW raad beslist het verslag van de zitting van de OCMW-raad van 18 december 2023 goed te keuren.

Zitting van 29 januari 2024

VERKOOP LANDBOUWGRONDEN EUSTER 313, 314 EN 334 - DUFFEL. GOEDKEURING.

MOTIVERING

Voorgeschiedenis

Beslissing van het vast bureau d.d. 18.12.2023 over de goedkeuring van de verkoop.

Feiten en context

OCMW Lier is eigenaar van 3 percelen landbouwgrond die ten kadaster gekend zijn als Duffel 2e afdeling sectie B nrs 334, 314 A en 313 B. Deze percelen worden momenteel verhuurd.

De dienst vastgoed ontving een vraag tot aankoop voor deze drie percelen.Op 29.11.2023 werden de gronden gewaardeerd door beëdigd schatter Koen Stevens uit Duffel op 278.000 euro.

Adviezen

De dienst vastgoed adviseert als volgt: "De percelen dienen openbaar verkocht te worden door middel van de verkoopprocedure via biddit. Een onderhandse verkoop kan enkel toegestaan worden indien er een bijzondere reden voorhanden is. Dit is hier niet het geval. Het staat de kandidaat-koper wel vrij om een bod uit te brengen via de openbare verkoopprocedure. Echter, alvorens de verkoop kan opgestart worden, dienen de percelen vrij van gebruik te zijn. Rekening houdende met de teelt en het gebruik bedraagt de opzegperiode 3 maanden.

Juridische grond

Decreet Lokaal Bestuur en de Omzendbrief betreffende de vervreemding van onroerende goederen door een lokaal bestuur

Argumentatie

De OCMW raad neemt kennis van de vraag tot aankoop van de geïnteresseerde koper.

De OCMW raad overweegt om de percelen te verkopen via de openbare verkoopprocedure biddit, daar het conform het Decreet Lokaal Bestuur enkel mogelijk is om onderhands te verkopen, mits dit bijzonder gemotiveerd kan worden. In dit geval is er geen bijzondere motivering voorhanden. Bovendien moet de openbare verkoopprocedure de regel blijven, en de onderhandse verkoop de uitzondering, en dienen de principes van mededinging en transparantie gerespecteerd te worden.

Stemming

eenparig

BESLUIT

Art 1 :

De OCMW raad geeft goedkeuring om de percelen die ten kadaster gekend zijn als Duffel 2e afdeling sectie B nrs 334, 314 A en 313 B openbaar te verkopen via biddit met een instelprijs van 278.000 euro.

Art 2 :

De OCMW raad beslist dat de kosten met betrekking tot de verkoop (schatting en opmeting) ten laste zijn van de koper.

Art 3 :

De OCMW raad geeft de opdracht aan dienst vastgoed om de gronden vrij van gebruik te maken mits een opzegperiode van 3 maanden beginnende op 1 februari 2024 en eindigend op 30 april 2024.

Zitting van 29 januari 2024

VERKOOP NATUURPUNT - KREKELBEEK EN VOGELZANGSTRAAT. GOEDKEURING.

MOTIVERING

Voorgeschiedenis

Beslissing van het vast bureau d.d. 25.09.2023 : principiële goedkeuring

Beslissing van het vast bureau d.d. 18.12.2023 : goedkeuring verkoop

Feiten en context

In het kader van het handhavingstraject dat loopt in de vallei van Kleine Nete en Bollaak tussen het Albertkanaal en Lier (project in het kader van de coördinatieopdracht van de gouverneur in de vallei van de Kleine Nete waarvan Lier partner is) is vastgesteld dat heel wat gronden in eigendom zijn van het OCMW van Lier, ook buiten het grondgebied van de stad Lier. Deze gronden zouden een interessante bijdrage kunnen leveren aan het realiseren van meerdere doelstellingen (natte natuur, bosuitbreiding, herlokalisatie van visvijvers, …) van de coördinatie- opdracht en het strategisch project Kleine Nete.

De Vlaamse milieumaatschappij (VMM) stelt de vraag tot aankoop van de clusters Krekelbeek en Vogelzangstraat welke te verwerven zijn door Natuurpunt (met subsidies ANB) op korte termijn – beschermingsstatuut HBR + VEN.

Het is de missie van de VMM om voor de huidige en toekomstige generaties in Vlaanderen:

proper, aantrekkelijk en voldoende water te waarborgen, gezonde lucht te bewerkstelligen en

de klimaatadaptatie mee te sturen.

Deze percelen maken deel uit van het Sigma-plan. datVlaanderenbetermoetbeveiligentegenoverstromingenenwaardevolleriviernatuurnieuwekansenmoetgeven.HetSigmaprojectNete enKleineNetetelt ongeveer265 hectareen omvatverschillende zones.

Het gaat om volgende percelen: (zie plan bijlage)

●        12026_A_0255_B_000_00

●        12026_A_0256_A_000_00

●        12026_A_0281___000_00

●        12026_A_0282___000_00

●        12026_A_0285_A_000_00

●        12018_A_0378___000_00

●        12018_A_0383_A_000_00

●        12018_A_0386_A_000_00

●        12026_A_0311___000_00

●        12026_A_0317___000_00

●        12026_A_0318_A_000_00

●        12026_A_0318_B_000_00

●        12026_A_0319___000_00

De totale oppervlakte bedraagt 109.169 m².

De gronden zijn vrij van gebruik en/of kunnen op korte termijn vrijgemaakt worden.

Op 30.10.2023 maakt beëdigd schatter Koen Stevens een waardebepaling op voor alle gronden van 516.000 euro.

Adviezen

De dienst vastgoed adviseert als volgt: Het is aangewezen om op de vraag tot  aankoop in te gaan omdat Stad Lier lid is van de vallei van de Kleine Nete van de VMM. Voorafgaand over te gaan tot de verkoop worden de gronden aangeboden aan de VLM in het kader van het recht van voorkeur.

Juridische grond

Decreet lokaal bestuur

Argumentatie

Onderhandseverkoop

Het decreet Lokaal Bestuur en de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 stellen alsbeginsel voorop dat bij elke onroerende vervreemding de openbare verkoop de algemeneregel moet zijn en de onderhandse verkoop een uitzondering moet blijven. Het algemenebeginseldatbijelkeonroerendevervreemdingdeopenbareverkoopderegelmoetzijnende onderhandse de uitzondering, blijft onvergolden gelden. Als algemeen principe van goedbestuur geldt immers dat om de hoogste opbrengst te garanderen de verkoop openbaarmoet zijn,tenzijmitsgrondigemotiveringhiervankanafgewekenworden(artikel293decreet Lokaal Bestuur). Volgens de omzendbrief KB/ABB 2019/3 moet voor onroerendetransacties de markt geraadpleegd worden. Elke mogelijk geïnteresseerde moet de kanskrijgen om mee te dingen. Een procedure met voldoende openbaarheid, transparantie envoldoende en gepaste publiciteit om demogelijk geïnteresseerden te bereiken, isde bestegarantie voor het verkrijgen van een goede prijs; het is volgens dezelfde omzendbrief dewerkwijzediehetbesthetalgemeenbelangdient,temeeromdatdeindividuelebegunstiging bij een dergelijke procedure weinig kansen krijgt. Echter, onderhandseverkopenmetvoldoendepubliciteit,transparantieenmededingingbeantwoordenookaande voormelde criteria. Alleen om redenen van algemeen belang kan worden aanvaard dat detransactiezonderconcurrentieverloopt;ditmoethetbestuurdoormiddelvaneenbijzonderemotivering aantonen. Zo kande onderhandse proceduregerechtvaardigd worden omredenenvanalgemeenbelangenzaldezeprocedureookaanvaardworden.

Daarnaast moet een onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds de keuze van deverkoopprocedure (openbaar of onderhands) en de algemene principes die in beide gevallenvoor ogen moeten worden gehouden, namelijk het principe van transparantie (publiciteit) en  de gelijke toegang of kans tot het verwerven van overheidsgoederen. Het bestuur is er ooktoe verplicht voldoende publiciteit te voeren: de omzendbrief acht het vanzelfsprekend dathet vervreemdend bestuur ertoe gehouden is de bevolking in te lichten over devoorgenomentransactie.Omdatdoeltebereiken,moethetvoldoendeengepastepubliciteit voeren. Publiciteit maken heeft immers tot doel zo veel mogelijk kandidaat-kopersaan te trekken. Om dat te bereiken, zal het bestuur dan ook voldoende publiciteit moetenvoeren in de eigen gemeente en in de omliggende gemeenten, zeker als het goed in eenanderegemeentegelegenis.

In de specifieke situatie die voorligt zijn er een aantal redenen die het OCMW toelaten opeenjuridisch sluitende wijze de percelen onderhands te verkopen aan VMM zonderdat het  OCMWdezeopdemarktbrengtenerpubliciteitvoorvoert.

Deverkoopgebeurtinhetalgemeenbelang

Hierondervallenondermeerdeverkopentussenopenbarebesturen(zoalstussenVMMenhet OCMW). De verkoop gebeurt in het algemeen belang. Immers, het klimaat en dedaaraan gekoppelde problematiek van wateroverlast zijn een belangrijk item. De grondmaakt deel uit van het Sigma-plan, dat Vlaanderen beter moet beveiligen tegenoverstromingen en waardevolle riviernatuur nieuwe kansen moetgeven. Het SigmaprojectNete en Kleine Nete telt ongeveer 265 hectare en omvat verschillende zones. Deoorspronkelijke natuur zal hersteld worden. Bovendien wordt het perceel ingezet in de strijdtegenwateroverlast.Particuliereigenaarschapisinditgevaldusnietwenselijk.

Prijs-enwaardebepaling

Verkopen tussen overheden/openbare besturen gebeuren in principe aan schattingsprijs,omwille van de ongeschreven regel dat er tussen overheden/openbare besturen aanschattingsprijs wordt verkocht, aangezien het in het algemeen belang wordt geacht datoverheden/openbare besturen geen winst maken ten koste van elkaar. Dit principe wordtook in de (onderhandse) verkoop gehanteerd. In principe mag het OCMW – tenzij mitsbijzondere motivering–nietonderde schattingswaardeverkopenenVMMniet benedendeschattingswaarde aankopen.

Geenpubliciteit

Inprincipeisvoorzichtigheidgebodenbijdebeoordelingvandeomstandighedenwaarinkanworden gesproken worden van “een bijzondere en objectieve motivering” om geentransparante marktbevraging te organiseren. Ondanks de versoepeling in de opvatting dateen lokale overheid verplicht zou zijn om haar onroerende goederen via een openbareverkoop te vervreemden, blijft de rechtsleer immers de mening toegedaan dat ook bij eenonderhandse verkoop er in beginsel wel een transparante marktbevraging moet wordengeorganiseerd bij de verkoop van onroerende goederen. De rechtspraak (van de Raad vanState) is de afgelopen 50 jaar tegenover de principes bij vervreemding van onroerendegoederendooroverhedenevenwelergwisselvalligencasuïstisch,zodathiergeenalgemeneregelsgeldenennaardespecifiekesituatieenelementenmoetgekekenwordenomtebeoordelenofermarktbevragingnodigis.

In deze specifieke situatie zijn er redenen om het perceel niet op de markt aan te bieden.ParticuliereigenaarschaphiervanisonwenselijkaangeziendegronddeeluitmaaktvanhetSigma-plan. Het Sigma-plan gaat de strijd aan met overstromingen in Vlaanderen en zorgtvoorextrabuffergebiedalsoplossingvoordeproblematiekvanwateroverlast.

Stemming

eenparig

BESLUIT

Art 1 :

De OCMW raad beslist goedkeuring te geven voor de verkoop van onderstaande percelen aan Natuurpunt,  conform het plan in bijlage, aan de minimale verkoopprijs van 516.000 euro:

12026_A_0255_B_000_00

12026_A_0256_A_000_00

12026_A_0281___000_00

12026_A_0282___000_00

12026_A_0285_A_000_00

12018_A_0378___000_00

12018_A_0383_A_000_00

12018_A_0386_A_000_00

12026_A_0311___000_00

12026_A_0317___000_00

12026_A_0318_A_000_00

12026_A_0318_B_000_00

12026_A_0319___000_00

Zitting van 29 januari 2024

VERKOOP RESTPERCEEL 252V, RANST. GOEDKEURING.

MOTIVERING

Voorgeschiedenis

Beslissing Vast bureau d.d. 11.12.2023 - goedkeuring verkoop

Feiten en context

OCMW Lier is eigenaar van het perceel gekend bij het kadaster als Ranst 4e afdeling (Emblem) sectie C nr 252V. Het is een strook grond tussen het voet- en fietspad dat de Rantsesteenweg met het Heiken verbindt.

Begin maart 2022 stelt de bewoner van Ransesteenweg 15 te Ranst de vraag tot aankoop van het perceeltje met het oog op de ontwikkeling van de achtergelegen tuin als bouwperceel. Nu sluit zijn eigendom niet aan op het openbaar domein. Deze strook  eigendom van het OCMW ligt tussen het openbaar domein en de eigendom van de bewoner.

Op 30 oktober 2022 stelt betrokkene opnieuw de vraag om de strook van OCMW Lier aan te aankopen. Zij zijn bereid de kosten die hieraan verbonden zijn te dragen.

Zoals reeds vermeld wensen ze het perceel te verwerven om een ontwikkeling van hun achtergelegen tuin te realiseren. De gemeente Ranst stelt echter dat de grond gelegen is in woonuitbreidingsgebied, waardoor verkavelingen niet toegelaten zijn.

Niettegenstaande het niet mogelijk is om een bouwperceel te realiseren is een verkoop voor de aangelanden interessant. Bovendien staat er zelfs een constructie deels op de eigendom van OCMW Lier.

Aangezien deze strook deel uitmaakt van een openbaar pad, stelde de dienst vastgoed op 05.06.2023 de vraag aan de gemeente Ranst of ze interesse heeft tot verwerving van de strook grond om het te gebruiken als voetweg. Op deze manier zou het perceel tuingrond (eigendom van de kandidaat-koper) onmiddellijk aansluiten op het openbaar domein, wat nu niet het geval is.

Op 13.06.2023 laat de gemeente Ranst weten dat er geen interesse is tot aankoop.

Op 16.11.2023 maakt landmeter Landexpert een opmetingsplan op met een oppervlakte van 89 m² en waardeert het perceel op 6.675 euro. (zie bijlage).

Adviezen

Dienst vastgoedbeheer adviseert positief voor verkoop in eigen beheer aangezien het om een restperceel gaat. Een openbare verkoop via biddit brengt immers overbodige extra kosten mee, zowel voor de koper als voor de verkoper, die niet in verhouding staan met de beperkte verkoopprijs.

Juridische grond

Decreet lokaal bestuur

Argumentatie

Bevoegdheid

De verkoop van onroerende goederen is een daad van beschikking en behoort in principe tot de bevoegdheid van de gemeente- en ocmw-raad (artikel 41, tweede lid, 11° Decreet lokaal bestuur).

Procedure

Voortaan biedt artikel 293 DLB een duidelijke rechtsgrond voor de vervreemding van onroerende goederen door openbare besturen.

Artikel 293 van het DLB bepaalt immers het volgende: "onroerende goederen van de gemeente en van de autonome gemeentebedrijven worden altijd vervreemd volgens de principes van mededinging en transparantie, behalve als er een motivering wordt gegeven voor een afwijking daarvan.

Het eerste lid is van toepassing op het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn, met dien verstande dat "de gemeente" wordt gelezen als "het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn" en "de autonome gemeentebedrijven" wordt gelezen als "de verenigingen opgericht overeenkomstig deel 3, titel 4, hoofdstuk 2 en 3"."

Dit artikel bevestigt dat de verkoopprocedures moeten voldoen aan de beginselen van mededinging en transparantie. Daarnaast bevat het ook de mogelijkheid om af te wijken van deze algemene principes, mits deze afwijking uitdrukkelijk gemotiveerd wordt.

Het decreet legt dus geen specifieke procedure op. Het bepaalt enkel dat de procedure transparant moet zijn en dat de mededinging gegarandeerd moet worden.

Dit wordt ook bevestigt door de memorie van toelichting. Deze verduidelijkt dat het bestuur kiest welke procedure het meest voordelig is en leidt tot het verkrijgen van de beste prijs met de minste kosten, rekening houdend met de beginselen van transparantie en mededinging.

Verder is er nog de omzendbrief KB/ABB 2019/3 aangaande transacties van onroerende goederen door lokale besturen en provinciale besturen en door besturen van erkende erediensten. De omzendbrief bevat richtlijnen over de procedures die het bestuur moet volgen in het kader van het beschikking en beheer van haar patrimonium. Er moet een geldig en recent schattingsverslag voorhanden zijn, voorafgaand aan de vervreemding van het goed. Dit betekent dat het schattingsverslag maximaal 2 jaar oud mag zijn. Voor onroerende transacties moet ook de markt geraadpleegd worden. Elke mogelijk geïnteresseerde moet de kans krijgen om mee te dingen. Een procedure met voldoende openbaarheid, transparantie en voldoende en gepaste publiciteit om de mogelijk geïnteresseerden te bereiken, is de beste garantie voor het verkrijgen van een goede prijs; het is volgens dezelfde omzendbrief de werkwijze die het best het algemeen belang dient, temeer omdat de individuele begunstiging bij een dergelijke procedure weinig kansen krijgt. Echter, onderhandse verkopen met voldoende publiciteit, transparantie en mededinging beantwoorden ook aan de voormelde criteria. Alleen om redenen van algemeen belang kan worden aanvaard dat de transactie zonder concurrentie verloopt; dit moet het bestuur door middel van een bijzondere motivering aantonen.

Conclusie

Het decreet Lokaal Bestuur en de omzendbrief KB/ABB 2019/3 van 3 mei 2019 stellen als beginsel voorop dat bij elke onroerende vervreemding de openbare verkoop de algemene regel moet zijn en de onderhandse verkoop een uitzondering moet blijven. Als algemeen principe van goed bestuur geldt immers dat om de hoogste opbrengst te garanderen de verkoop openbaar moet zijn, tenzij mits uitdrukkelijke motivering en rekening houdend met het transparantie- en mededingingsbeginsel hiervan kan afgeweken worden.

Stemming

eenparig

BESLUIT

Art 1 :

De OCMW raad beslist goedkeuring te geven tot een openbare verkoop in eigen beheer aan de minimumprijs van 6.675 euro voor het restperceel ten kadaster gekend als Ranst 4e afdeling (Emblem) sectie C nr 252V en gelegen is te Rantsesteenweg ter hoogte van huisnummer 15.

Art 2 :

De OCMW raad beslist dat alle kosten (opmeting en schattingsverslag) ten laste zijn van de koper.

Zitting van 29 januari 2024

VERKOOP WOLFSPUT NR 415D, BOECHOUT. GOEDKEURING.

MOTIVERING

Voorgeschiedenis

OCMW Lier is eigenaar van een perceel ten kadaster gekend als Boechout 1e afdeling sectie B nr 415D met een kadastrale oppervlakte van 3.955 m². Het perceel is gelegen in woongebied.

Het gemeentebestuur van Boechout heeft een visienota opgemaakt betreffende de ontwikkeling van de site, genaamd 'Wolfsput'. De site heeft een totale oppervlakte van 30.602 m² en omvat de volgende percelen:

● 1e Afd. sie B nrs. 417 C, 417 D, 418 D, 419 C: eigendom van Igean

● 1e Afd. sie B nr. 415 D: eigendom van het OCMW van Lier

● 1e Afd. sie B nr. 396 E: eigendom van het OCMW van Boechout

● 1e Afd. sie B nr. 416 F: privé-eigendom

De gemeente Boechout stelt het volgende: "de Wolfsput is het laatste vrije aaneengesloten perceel in Boechout dat in de komende 10-jaar bebouwd zou kunnen worden en daarom is het zeer belangrijk om hier een visie over te ontwikkelen. Hierbij moet rekening gehouden worden met de huidige noden maar ook met de veranderende toekomst. Denken we in de eerste plaats maar aan het behalen van de klimaatdoelstellingen, maar ook aan de toekomstige gewenste diverse woonvormen. Er kan plaats zijn voor klassieke woonvormen en de ondertussen al steeds meer ingeburgerde vormen zoals samenhuizen, samentuinen, kangoeroewonen, cohousing. Tegelijkertijd moeten we ons flexibel genoeg opstellen om te kunnen inspelen op opkomende trends zoals tinyhousing er een is. We vinden dat eveneens betaalbaar wonen en sociale huisvesting mee aan bod moeten komen. Er is vooral een vraag voor woningen voor alleenstaanden, jong en oud."

De Vlaamse regering heeft op 19 juni 2009 het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk Gebied Antwerpen' definitief goedgekeurd. Met dit plan stelt de Vlaamse Regering o.a. een afbakeningslijn vast die aangeeft waar de stedelijke ontwikkeling van het Antwerpse in de toekomst kan gebeuren. Beleidsmatig behoort Boechout zowel tot de afbakening van het stedelijk gebied als het buitengebied. De kern van de gemeente Boechout is volgens het GRUP opgenomen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. In deze stedelijke gebieden zijn concentratie en verdichting uitgangspunten, maar steeds met respect voor de draagkracht van de lokale kern. De deelgemeente Vremde valt buiten de aflijning van het grootstedelijk gebied en behoort aldus tot het buitengebied.

Op basis van het afbakeningsproces voor het Grootstedelijk Gebied Antwerpen werd het gebied aan de Wolfsput door de Vlaamse regering bestemd tot woongebied onder de titel AG Schaliehoevewijk zuid (Boechout): (…) Het deelproject sluit aan op de kernbebouwing van Boechout en kan getypeerd worden als ingesloten agrarisch restgebied tussen de Eggerseelstraat en de Lispersteenweg. Delen van de uitgeruste wegen zijn reeds bebouwd. Het agrarisch gebied komt daardoor praktisch volledig ingesloten te liggen. Er is een theoretisch ontwikkelbare oppervlakte van ongeveer 3 ha. Het gebied wordt hoofdzakelijk gebruikt als gras- en akkerland. Het is een vrijliggende driehoek tussen de bestaande kernbebouwing en een iets verder gelegen woonlint. De randen van het gebied zijn gedeeltelijk aangesneden, het vrijliggend deel is langs beide uitgeruste wegen te ontsluiten. Algemeen wordt het gebied gekenmerkt door een lage dichtheid (open bebouwing) maar met gesloten bebouwing aan het vrijliggende deel. Van noord naar zuid loopt een hoogspanningsleiding die het gebied in twee deelt. (…)

De voorschriften vanuit het GRUP bepalen:

- Streefbeeld is 25 woningen/ha

- Alle functies bij een woongebied zijn mogelijk, ook bv. handel en kantoren, …

- Bij vergunningsaanvragen voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 1 ha en/of 25 woongelegenheden, wordt een inrichtingsstudie gevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied.

- Bij de verkavelingsvergunning moet minstens de helft van de loten een kleine of middelgrote oppervlakte hebben en de verkavelingsvoorschriften bepalen dat op die loten een woning kan worden opgericht met een klein of middelgroot volume. Van het aandeel kleine en middelgrote loten of woningen bestaat minstens de helft uit kleine loten of woningen. Onder een kleine kavel wordt verstaan een kavel van maximum 500 m². Onder een middelgrote kavel wordt verstaan een kavel van maximaal 750 m². Onder een kleine woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 550 m³. Onder een middelgrote woning wordt verstaan een woning met een maximaal bouwvolume van 650 m³. Indien de verkavelingsvergunning voorziet in oprichting van één of meer gebouwen met verschillende woongelegenheden, of in de oprichting van aaneengesloten woningen met gemeenschappelijke buitenruimte, wordt voor de toepassing van deze bepaling het aandeel van elke woongelegenheid in de grondoppervlakte als kavel beschouwd. - Gegroepeerde bouw van woningen op een totale terreinoppervlakte van minstens een halve hectare, kan pas worden afgeleverd indien minstens de helft van de woongelegenheden kleine of middelgrote woningen zijn. Van het aandeel kleine en middelgrote woningen bestaat minstens de helft uit kleine woningen.

Gelet op de visienota wenst de gemeente Boechout bij de verkoop van de gronden via de notaris de voorwaarden als bijzondere voorwaarden op te nemen in de verkoopakte. De koper-ontwikkelaar moet zich daarbij rekenschap geven van het feit dat de gronden ten vroegste kunnen ontwikkeld worden vanaf 1 januari 2025, gelet op de huidige woonontwikkelingen in de gemeente, m.n. in het Zuiderdal en het Midden, en de actualisering van de gemeentelijke bouwcode en andere gemeentelijke verordeningen.

De voorwaarden zijn de volgende:

1. De gemeente verwijst in de bijzondere voorwaarden voor de ontwikkeling van de Wolfsput naar de voorwaarden van het GRUP, de gemeentelijke bouwcode, het toetsingskader Publieke Ruimte, de visienota Omgeving 2030 en de analyse in het kader van de werksessie met AR-TUR. 2. Geen verdere ontwikkeling van de Schaliehoevewijk onder de vorm van grote individuele percelen.

3. De ontwikkeling van het gehele perceel moet het voor-bewoning-nuttelozestuk onder de pyloon en hoogspanningskabels ook integreren in gemeenschappelijke niet–woonfuncties.

 4. Inrichting en mobiliteit:

a. Tuinstraten

b. Geclusterd parkeren

c. Geen private staanplaatsen of parking voor de deur

d. Netwerk van trage wegen

e. Vernieuwing fietspad Lispersteenweg (deel gelegen t.h.v. het projectgebied)

5. Bewonersmix

a. Grote gezinnen afwisselen met kleine (ook één-persoons) huishoudens

b. Sociale mix via aanbod van betaalbare gronden en/of woningen, o.a. betaalbare units voor jonge mensen.

 6. Gemeenschap

a. Plaats voorzien voor (zwem)vijver, gemeenschappelijke speeltoestellen voor de kleinsten, …

b. Gemeenschappelijk tuinhuis, moestuin, kippen, …

c. Plaatsen voorzien voor deelwagens en deelfietsen

d. Veilige afgesloten parking voor fietsen (bak- en andere) fietskarren op een eenvoudig te bereiken plaats, aparte op- en afrit op het project voorzien voor voetgangers en fietsers

7. Waterhuishouding:

a. Regenwaterneutraal: het regenwater wordt maximaal hergebruikt, infiltreert maximaal ter plaatse of wordt afgevoerd via open grachten.

b. Hergebruik impliceert inzetten op minimaal watergebruik, opleggen van spaartoiletten en spoelen met recupwater, stimuleren van spaardouches (geen ligbaden), kledij wassen met regenwater.

c. Inzetten op hergebruik van grijs water https://www.ecobouwers.be/duurzaambouwen/artikels/er/hydraloopgrijs-water-hergebruiken

d. Geen individuele zwembaden (een gemeenschappelijke (zwem)vijver kan wel).

e. Tuininrichting moet focussen op klimaatrobuustheid – www.groenblauwpeil.be

8. Verwarming en koeling

a. Passief moet de norm zijn, benodigde restwarmte elektrisch via warmtepomp, eventueel met zonnecollectoren (afwegen PV en collector voor verwarming winterperiode).

b. Bij het ontwerp rekening houden met zonne-inval – natuurlijke schermen (bomen voor de verdieping, struiken gelijkvloers) genieten de voorkeur. Inzetten van overbouw om zomerzon buiten te houden, voor oostelijke ramen screens voorzien.

c. Het gebruik van aardbuizen voor ventilatie kan enkele graden schelen, maximaal inzetten op nachtkoeling.

d. Bij gebruik van warmtepomp kan natuurlijke koeling gebruikt worden

9. Elektriciteitsgebruik

a. Bij het ontwerp al rekening houden met zo laag mogelijk verbruik (bv. maximaal lichtopbrengst), maximaal inzetten op domotica om onnodige verbruiken te beperken.

b. Opwekken van eigen elektriciteit met PV-panelen – volledig zelfvoorzienend moet het streefdoel zijn.

10.Gebruikte materialen

a. Kiezen voor hernieuwbare materialen

b. Circulair bouwen

11.Tuinen

a. Inzetten op hoogwaardig groen met aandacht voor biodiversiteit bij keuze van plantgoed. Klimaatrobuust: inzetten op groen en blauw.

b. Gemeenschappelijk tuinen / parkjes in balans met beperkte private tuinen.

De gemeente Boechout is uitdrukkelijk vragende partij om de globale visie op de verschillende percelen af te stemmen onder de verschillende eigenaars die wensen te ontwikkelen en om de eigenaars die niet wensen te ontwikkelen en de aangelanden, wonende in de Eggerseelstraat, Vosstraat en Lispersteenweg, te betrekken bij de visievorming op de ontwikkeling van de Wolfsput. Ze wenst dus het gebied als één geheel, met een alomvattende visie, te ontwikkelen.

Vanuit deze overweging is de gemeente Boechout vragende partij om de gronden in eigendom van OCMW Boechout en OCMW Lier samen te vermarkten.

Het idee is dat OCMW Lier een volmacht geeft aan de gemeente Boechout om het perceel in eigendom van OCMW Lier te verkopen, minstens tegen de schattingsprijs. De gemeente Boechout zal instaan voor de opmaak van het schattingsverslag van alle percelen. De volmacht voorziet dat de regels uit het Decreet Lokaal bestuur en de omzendbrief KB/ABB 2019/3 inzake de vervreemding van onroerende goederen door openbare besturen gerespecteerd moeten worden.

De OCMW-raad keurde op 19/12/2022 de volmacht tot verkoop door de gemeente Boechout goed.

Op 27 maart 2023 nam het vast bureau kennis van het schattingsverslag van de gemeente Boechout.  Het perceel met kadasternummer 415D wordt gewaardeerd op 1.041.00 euro. De percelen worden collectief geschat op 5.157.000 euro.

Feiten en context

De gemeente Boechout stelde notaris Van Roosbroek aan met het oog op de behartiging van het verkoopdossier.

De verkoop gebeurde door middel van biedingen onder gesloten omslag. De verkoop werd gepubliceerd door de notaris, waarbij iedere geïnteresseerde kandidaat-koper een bod kon uitbrengen. De uiterlijke termijn voor het uitbrengen van een bod was 5 december 2023, middernacht. De beginselen van mededinging en transparantie werden bijgevolg gerespecteerd.

Er werden 4 biedingen ontvangen:

●        4 december 2023 : € 5.055.000

●        10 november 2023: € 5.050.000

●        3 november 2023: € 5.000.000

●        28 september 2023: € 4.550.000

Het hoogste bod van 5.055.000 euro ligt iets onder de schattingsprijs van 5.157.000 euro.Voor het aandeel van het OCMW betekent dit een bod van 1.020.410 euro t.o.v. de schattingsprijs van 1.041.000 euro. Omgerekend wordt dus 98,02% van de schattingsprijs gehaald.

Juridische grond

Decreet Lokaal Bestuur

Argumentatie

Bij een verkoop door een openbaar bestuur dienen de regels van het Decreet Lokaal Bestuur en de omzendbrief KB/ABB 2019/3 gerespecteerd te worden. De verkoopprocedure dient te voldoen aan de beginselen van mededinging en transparantie. De regelgeving an sich legt aldus geen specifieke procedure op, enkel dat de procedure transparant moet zijn en dat de mededinging gegarandeerd moet worden. Dit wordt ook bevestigd door de memorie van toelichting; het bestuur kiest welke procedure het meest voordelig is en leidt tot het verkrijgen van de beste prijs met de minste kosten.

Aangezien uit de regelgeving geen specifieke verkoopprocedure volgt, kan een bestuur een procedure kiezen die voldoet aan de beginselen van transparantie en mededinging. Bijgevolg is de verkoop met biedingen onder gesloten omslag gerechtvaardigd; er wordt voldoende publiciteit gevoerd en elke geïnteresseerde kandidaat-koper kon een bod uitbrengen.

De regel is dat er steeds aan schattingsprijs verkocht moet worden. Het is mogelijk om van dit principe af te wijken mits dit gemotiveerd wordt. In dit geval werd de markt uitgebreid bevraagd met 4 biedingen als gevolg, welke als marktconform worden beschouwd voor een site van dergelijke grootorde. Bovendien wijkt het hoogst geboden bedrag (wat betreft het aandeel van OCMW Lier) slechts 20.590 euro af van de schattingsprijs (wat slechts 1.98% bedraagt). Aangezien het slechts een kleine afwijking betreft van het schattingsverslag, de markt uitgebreid bevraagd werd en de hoogste bieding als markconform beschouwd kan worden, is een afwijking van de schattingswaarde te rechtvaardigen.

Bovendien liet OCMW Lier voor de start van de verkoopprocedure reeds een schattingsverslag opmaken van het perceel op zich, waarbij het goed werd gewaardeerd op 989.000 euro. De verkoopprijs overschrijdt deze waarde ruimschoots.

Stemming

eenparig

BESLUIT

Art 1 :

De OCMW-raad beslist om het hoogste bod, wat neerkomt op 1.020.410 euro voor het aandeel van OCMW Lier, te aanvaarden.

Zitting van 29 januari 2024

INTERPELLATIES

MOTIVERING

Er werden geen interpellaties ingediend.

BESLUIT

Art. 1 :

Kennisgenomen.